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L'indexation du loyer du bail de résidence principale

Afin qu’elle soit effective, l’indexation du loyer ne doit pas nécessairement être prévue dans le contrat de bail de résidence principale. En revanche, le bailleur doit en faire la demande chaque année au locataire. Cette demande n’est rétroactive que pour les trois mois précédant sa date d’envoi.
Pour les contrats signés avant le 28 février 1991, l’indexation est possible si elle est prévue dans le contrat de bail. Ce n’est plus nécessaire pour les contrats signés depuis cette date. Les règles d’indexation de loyer présentées ici concernent les baux de résidence principale signés après le 28 février 1991.

A quelles conditions le loyer peut-il être indexé ?

L’indexation du loyer ne doit pas nécessairement être prévue dans le contrat de bail.

L’indexation du loyer du bail de résidence principale est un droit du bailleur qui existe même en l’absence de clause dans le contrat de bail : « Si elle n'a pas été exclue expressément […] l'adaptation du loyer au coût de la vie est due…» 
C’est l’inverse des dispositions des baux de droit commun (bail de bureaux, bail de garage, bail de résidence secondaire, etc…) pour lesquels l’indexation n’est possible que si elle est prévue dans le contrat de location.

Le bailleur doit demander l'indexation de loyer par écrit.

L’article 6 de la loi du 20 février 1991 précise que le bailleur doit en faire la demande écrite, faute de quoi l’indexation ne s’appliquera pas.

Le contrat de bail doit être écrit.

Depuis 2007, un bail de résidence principale doit obligatoirement être écrit, mais c’est depuis le 31 mai 1997 que le contrat de bail (ou son renouvellement) écrit est une condition à la demande d’indexation de loyer.

A quelle fréquence le loyer peut-il être indexé ?

L’indexation du loyer n’a lieu qu'une fois par année de location. Elle s’applique au plus tôt au jour de la date anniversaire du début du bail (et non de la signature du bail).
Par exemple, pour un bail signé le 14 mars 2015 avec prise d’effet au 5 avril 2015, le bailleur enverra une demande écrite d’indexation de loyer qui prendra effet à compter du 5 avril 2016.

La rétroactivité de l’indexation de loyer

La demande d’indexation de loyer n’est rétroactive que pour « les trois mois précédant celui de la demande ».
Le bailleur qui a oublié de demander l’indexation du loyer ne peut réclamer l’ajustement au locataire que pour les trois mois qui précèdent la date de sa demande. 
Ainsi, dans notre exemple précédent, le bailleur aura jusqu’au 31 juillet 2016 pour faire débuter l’indexation de loyer au mois d’avril 2016. La notification envoyée après cette date n’aura pas d’effet sur le loyer d’avril.

Quel est l’indice utilisé pour l’indexation des loyers?

Le calcul de l'indexation du loyer se fait toujours sur base de l’évolution de l’indice des prix à la santé que vous pouvez retrouver sur ce lien.

Que se passe-t-il si le locataire refuse de payer le montant du loyer indexé?

En cas de litige avec un locataire qui continuerait de payer le montant de l’ancien loyer, le bailleur devra poursuivre ce locataire en justice dans l’année qui suit la date de son courrier notifiant l’indexation du loyer au locataire.

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Publié le 16/06/2015 (dernière mise à jour: 30 septembre 2016 09h 58min 56s)

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