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Pourquoi le bailleur et le locataire ont intérêt à enregistrer le bail?

L’enregistrement du contrat de bail présente, pour le bailleur, un avantage fiscal et une protection en cas de départ du locataire. Il représente également une garantie pour le locataire : en cas de transfert de propriété, le nouveau propriétaire devra respecter le contrat de bail.

L’enregistrement du contrat de bail : un avantage fiscal pour le bailleur

Si l’utilisation du bien par le locataire n’est pas exclusivement réservée à l’habitation, l’imposition des revenus immobiliers dans le chef du bailleur sera moins favorable. Néanmoins :
  • en cas de bail enregistré (et si le bail distingue le loyer pour la partie habitation du loyer pour les autres activités), l’imposition des revenus locatifs liés à la partie habitation sera faite sur la base du revenu cadastral indexé majoré alors que les revenus locatifs liés à l’autre partie seront imposés sur la base des loyers réellement perçus ;
  • en cas de bail non enregistré (ou si le bail ne distingue pas le loyer pour la partie habitation du loyer pour les autres activités), l’ensemble des revenus immobiliers sera imposé sur la base des loyers réellement perçus. 
En enregistrant son bail, le bailleur d'un bail mixte paiera donc un impôt sur les revenus immobiliers moins élevé.

A défaut d’enregistrement du bail, le locataire peut quitter les lieux sans indemnité et sans préavis.

La faculté de résiliation d’un bail de plus de trois ans par le preneur est conditionnée à une indemnité en cas de départ au cours des trois premières années et un préavis de trois mois…. Cette indemnité comme le préavis ne sont pas du en cas de non enregistrement du bail. L'article 3 § 5 de la loi du 20 février 1991 précise en effet : 
"[...] aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application."

L’enregistrement du bail protège le locataire vis-à-vis du nouveau propriétaire.

En cas de vente ou de donation de l’immeuble, le nouveau propriétaire devra respecter le bail enregistré au même titre que l’ancien propriétaire. En revanche, il sera libre de mettre fin au bail non enregistré.
Pour aller plus loin :

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Publié le 04/06/2015 (dernière mise à jour: 30 septembre 2016 10h 01min 05s)

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