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Dans quelles conditions le bailleur peut-il imposer des travaux à son locataire?

La loi prévoit que l’accord du locataire est nécessaire pour la réalisation de grosses réparations, sauf si celles-ci sont urgentes : dans ce cas, le locataire n’a le droit à une indemnité que si la durée des travaux dépasse 40 jours. Mais le contrat de bail peut prévoir des dispositions différentes.
Un logement loué peut subir des dommages qui nécessitent des grosses réparations : problème de charpente, fuite d’une canalisation, fissure conséquente, etc… Ces grosses réparations sont toujours à la charge du bailleur.  Le locataire préférera souvent que le bailleur attende la fin du bail avant de procéder aux travaux de réparation. Ils sont souvent la cause de nuisances locatives, de bruits, et de désagréments en tout genre.

Le bailleur peut-il imposer des travaux à son locataire?

D’après l’article 1720 du Code civil, le bailleur a l’obligation de réaliser « pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». Cependant, le bailleur ne peut imposer ces travaux. Ils ne peuvent se faire que si le locataire l'exige ou l’autorise. 
La seule exception concerne les réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu'à la  fin du bail (article 1724 du Code civil). Dans ce seul cas, le bailleur peut imposer des travaux au locataire quels que soit les dommages pour ce dernier.

En cas de travaux pour grosses réparations, le locataire doit-il être indemnisé?

Là également, il faut distinguer les deux cas.
  • En cas de réparations ne présentant pas de caractère d’urgence, le bailleur et le locataire sont libres de convenir d’une indemnisation pouvant prendre, par exemple, la forme d’une réduction de loyer. Si le bailleur réalise malgré tout les travaux sans l’accord du locataire, ce dernier a le droit à une indemnité car il y a trouble de la jouissance du locataire du fait du bailleur (art 1726). Aucune indemnité n’est due lorsque les travaux concernent les parties communes de l’immeuble, ceux-ci n’étant pas du fait du bailleur.
  • Concernant les réparations urgentes, l’article 1724 du Code civil prévoit qu’une indemnisation n’est due que si les réparations durent plus de quarante jours. L’indemnité prend alors la forme d’une réduction du loyer proportionnelle au temps des travaux et à la surface rendue indisponible. Si les réparations rendent le logement inhabitable, le preneur peut même faire résilier le bail.

Le contrat de bail peut prévoir des dispositions contraires aux dispositions légales.

Le bailleur et le locataire sont libres de convenir contractuellement de dispositions différentes: 
  • sur la définition des travaux que le bailleur peut réaliser sans l’accord de son locataire;
  • sur les conditions d’indemnisation du locataire en cas de travaux.
Le contrat de bail de résidence principale ne peut en revanche prévoir que les grosses réparations soient à la charge du locataire. L’article 1720 (voir ci-dessus) est impératif pour les baux de résidence principale.

Pour aller plus loin :

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Publié le 05/04/2015 (dernière mise à jour: 30 septembre 2016 09h 30min 36s)

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