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Qui doit effectuer l’entretien et les réparations en cours de bail?

Le Code civil prévoit une règle de répartition des  frais d’entretien et de réparations du logement loué. Le bailleur et le locataire peuvent prévoir une répartition différente dans le contrat de bail, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail de résidence principale.
L’entretien, les réparations et les travaux d’un bien loué peuvent coûter cher. Il peut s’agir de frais récurrents ou de travaux plus conséquents comme des travaux d’isolation, la rénovation d’une toiture, le changement d’une clôture, etc…

Le Code civil répartit la charge de l’entretien et des réparations entre bailleurs et locataires

Le Code civil traite de l’entretien et des réparations du logement loué, à la fois dans la section des obligations du preneur et dans celles du bailleur.
  • A la charge du locataire. Les articles 1754 et 1755 définissent une obligation générale d’entretien et de réparations locatives, à l’exception de celles occasionnées par vétusté ou force majeure. L’usure normale est généralement considérée, au même titre, comme ne pouvant être mise à la charge du locataire.
  • A la charge du bailleur. Les articles 1719, 1720 et 1721 définissent les obligations du bailleur, qui doit notamment: 
     - délivrer un bien « en état de réparation »;
     - garantir les vices-cachés ou défauts qui empêchent l’usage du bien, même si le bailleur n’en avait pas connaissance au moment de la signature du contrat de location.

Le contrat de bail peut convenir d’une répartition différente, sauf en matière de bail de résidence principale

Les dispositions du Code civil étant supplétives, un contrat de bail peut prévoir une répartition différente des charges d’entretien et des travaux de réparation. Le locataire doit donc lire attentivement son contrat de location afin de vérifier si des clauses ne prévoient pas que certaines grosses réparations ou gros entretiens soient à sa charge.
Ceci n’est cependant pas vrai pour les baux de résidence principale signés après le le 18 mai 2007 : la loi sur les loyers a rendu impératifs les articles 1720, 1754 et 1755 du Code civil, lorsqu’il s’agit d’un bail de résidence principale. 
En synthèse :
  • Pour les baux à usage de résidence principale signés à partir du 18 mai 2007, la répartition est obligatoirement celle prévue par le Code civil.
  • Pour les baux de résidence principale signés avant le 18 mai 2007 ou les baux qui ne relèvent pas de la résidence principale, les dispositions du Code civil s’appliquent si le contrat ne prévoit pas d’une autre répartition.

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Publié le 05/04/2015 (dernière mise à jour: 30 septembre 2016 10h 29min 00s)

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