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Le bailleur est-il responsable des troubles subis par le locataire?

Bruit du voisinage, travaux dans l’immeuble, ascenseur en panne, etc… toutes ces nuisances sont susceptibles de perturber le locataire. La garantie que le bailleur doit au locataire s’analyse au cas par cas : elle dépend de la nature du trouble locatif et de son auteur.
Le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible pendant toute la durée du bail (article 1719 du Code Civil). Lorsque cette jouissance paisible n’est plus assurée, on parle de trouble.

Qu’est-ce que le trouble du locataire?

Un trouble de jouissance est un événement indépendant du locataire et qui empêche l’usage pour lequel le bien a été loué. On distingue le trouble de droit du trouble de fait

Le trouble de droit

Il s’agit d’une revendication par un tiers d’un droit sur la chose louée. Par exemple, un tiers prétend être propriétaire, usufruitier ou détenteur d’une servitude sur le bien loué.

Le trouble de fait

Le trouble de fait correspond à tout événement perturbant la jouissance du locataire, autre que la revendication d’un droit sur la chose loué. On peut citer par exemple: 
  • Les troubles du voisinage (bruit excessif, odeurs, etc…);
  • Le vol;
  • Les troubles issus de travaux (bruit, tremblements, etc…);
  • Les sinistres pour cas de force majeur : inondation, tremblement de terre, explosion, etc…
La responsabilité du bailleur diffère selon que le trouble est un trouble de droit ou un trouble de fait.

Troubles du locataire : la responsabilité du bailleur

Trouble de droit : le bailleur doit garantir le locataire

Le bailleur est toujours responsable du trouble de droit. Le locataire peut même demander au bailleur, pour autant que a jouissance soit troublée, une diminution du loyer (article 1726 du Code Civil).

Quelle responsabilité du bailleur dans le trouble de fait ?

La responsabilité du bailleur est plus délicate à déterminer dans le cadre d’un trouble de fait. Il faut distinguer si le trouble vient d’un tiers, d’un cas de force majeur, du bailleur ou de la chose elle-même.
Trouble du fait d’un tiers:
Les faits de tiers comme les troubles issus du voisinage ne sont pas garantis par le bailleur. C’est ce que confirme le Tribunal civil de Bruxelles dans son Jugement du 3 janvier 2007.
« Le bailleur n'est pas tenu, à l'égard du preneur, de garantir le dommage causé par les troubles de fait d'un tiers, telle une infiltration d'eau en provenance de l'immeuble voisin ».
La question est en revanche plus complexe dans le cas troubles du fait de tiers ayant le même bailleur.
Trouble du fait d’un cas de force majeur: 
En cas d’explosion, un tremblement de terre ou d’inondation dégradant le logement loué, le locataire ne pourra prétendre à une indemnité de la part du bailleur mais pourra demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail (article 1722 du Code Civil). Le bailleur devra procéder aux travaux de réparation.
Trouble du fait du bailleur 
En cas de trouble causé par le bailleur lui-même, le locataire pourra prétendre à une indemnité. Sont visés ici principalement les travaux réalisés sans l’accord du locataire. Seuls les travaux urgents peuvent être réalisés par le bailleur sans indemnité au locataire.
Trouble de fait issu de la chose elle-même (cause intrinsèque)
Selon l’article 1721 du Code Civil
« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage ». 
En cas de dommages, le locataire pourra demander une indemnité.
Voir également :

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Publié le 11/05/2015 (dernière mise à jour: 30 septembre 2016 09h 48min 21s)

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