Un bail est dit authentique lorsqu’il a été rédigé par un notaire. L’intervention d’un notaire confère des avantages, notamment pour le bailleur, et est obligatoire pour tout bail dont la durée excède 9 ans.
Le bail notarié confère une date certaine
Le bail authentique a une date certaine dès sa signature, contrairement au bail sous-seing privé qui n’acquiert de date certaine qu’à partir:
- du jour de l’enregistrement du bail,
- du jour du décès de l’un des signataires du bail,
- du jour où l’existence du bail a été reconnue par jugement ou par un acte d’un fonctionnaire public comme un huissier ou un notaire.
Or, les droits et protections des parties au contrat sont réduits en cas d’absence de date certaine du contrat.
- Le locataire pourra quitter son logement sans verser d’indemnité de départ au propriétaire, même si le départ a lieu au cours des 3 premières années du bail.
- Le locataire ne sera pas protégé en cas de cession du bien, le nouveau bailleur n’étant pas lié par le contrat de bail.
Le bail authentique confère un caractère exécutoire
Le bail authentique a la force d’un titre exécutoire. Cela signifie qu’il permet aux parties d’obtenir l’exécution forcée d’une obligation du contrat de bail, sans avoir recours à un huissier. En cas de non-paiement du loyer, par exemple, le bailleur doit généralement engager une procédure de conciliation avec le locataire puis une procédure judiciaire pour loyers impayés avant d’obtenir un titre à faire exécuter par un huissier. Avec un bail notarié, le bailleur peut présenter directement à l'huissier de justice son acte notarié pour faire récupérer les loyers impayés.
Le bail notarié est obligatoire pour les baux de plus de 9 ans
Contrairement aux baux de courte durée ou aux baux de 9 ans (3-6-9), les baux de plus de 9 ans et les baux à vie nécessitent obligatoirement le recours à un notaire, comme le précise l’article 1 de la loi Hypothécaire. Les frais d’acte sont alors systématiquement à la charge du locataire, ce qui n’est pas le cas lorsque le bail notarié n’est pas une obligation légale mais une volonté des parties.
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