La cession de bail permet de poursuivre un contrat de bail existant en transférant les droits et obligations sur un nouveau locataire (le cessionnaire). C’est une alternative à la résiliation du bail par le preneur qui évite ainsi de verser une indemnité de rupture au bailleur. Ce dernier ne devra pas oublier d’enregistrer le contrat de cession de bail.
Qu’est-ce que la cession de bail ?
La cession de bail est un acte par lequel un locataire cède à un tiers tout ou partie de ses droits et obligations au titre du contrat de bail. A cette occasion, le cessionnaire devient le nouveau locataire. Il n’y a donc pas de rupture du bail, le cessionnaire termine le bail selon la durée et dans les conditions initialement convenues dans le contrat de bail.
Pour un bail de résidence principale, la cession requiert l’accord du bailleur. Pour les autres baux, la cession ne nécessite pas cette autorisation, sauf en cas de disposition contractuelle contraire.
Voir également : A-t-on le droit de céder son bail?
L’intérêt de la cession du bail de résidence principale de courte durée
La loi sur les loyers du 20 février 1991 autorise la signature d’un contrat de location courte durée, c’est-à-dire d’une durée inférieure ou égale à 3 ans. Dans ce cas, sauf si le bailleur et le locataire en ont convenu autrement dans le contrat de location, aucun des deux ne peut résilier anticipativement le bail.
La cession de bail présente l’avantage de permettre au locataire de pouvoir quitter son logement sans avoir à payer :
- les loyers jusqu’au terme du bail,
- ou l’indemnité de rupture qui accompagne généralement la clause contractuelle prévoyant la possibilité de résiliation anticipée du bail.
La cession de bail de 9 ans peut également être intéressante.
Dans le cadre d’un bail de résidence principale de 9 ans, le locataire peut résilier son bail à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois. La cession de bail ne présente donc un avantage qu’en cas de résiliation anticipée au cours des 3 premières années, le locataire devant alors payer une indemnité de rupture.
La cession de bail doit être enregistrée.
L’article 19 du Code des droits d’enregistrement est clair : sont soumis à l’enregistrement « les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d'immeubles ». En cas de cession de bail à usage de résidence principale, l’enregistrement :
- est gratuit,
- doit être fait par le bailleur,
- doit être réalisé dans les deux mois suivants la date de signature du contrat de cession de bail.
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