L’incertitude à percevoir le loyer est l’une des craintes principales du propriétaire. Si le risque d’impayés est rarement nul, il existe néanmoins des indicateurs et des méthodes de calcul permettant aux propriétaires de bien évaluer la capacité financière du potentiel locataire, et donc d’amoindrir ce risque. Quels sont ces indicateurs ? Comment s’assurer que le locataire respectera ses engagements financiers ?
Solvabilité du locataire : que cherche-t-on à déterminer ?
Analyser la solvabilité du locataire consiste à déterminer la capacité de celui-ci à faire face aux échéances mensuelles, c'est à dire le loyer mais également les provisions ou forfaits pour charges locatives comme, par exemple, les dépenses de produits consommables (eau, électricité, gaz, …).
Lorsque l'on parle de solvabilité du locataire, on détermine la capacité locative de celui-ci, c’est à dire sa faculté à payer son loyer et les charges de son logement. Plus celle-ci sera importante, et plus le risque d’impayés pour le propriétaire sera faible.
Capacité locative : calculer le ratio de solvabilité du locataire
En matière de capacité locative du locataire le ratio de référence est celui qui rapporte le loyer et les charges aux revenus du foyer: il s'agit du ratio de solvabilité, encore appelé "taux d'effort" du locataire. On considère généralement qu'il ne doit pas excéder 30% des revenus. Pour calculer ce ratio, le propriétaire ou l’agent immobilier doit donc savoir quel est le montant mensuel des revenus du candidat locataire. Pour ceci, les pièces justificatives à fournir diffèrent donc selon les types de profession :
- les derniers bulletins de salaire pour un salarié ;
- une déclaration de revenu ou un avis d’imposition pour les indépendants, commerçants ou artisans.
Attention cependant au vocabulaire: « revenus mensuels » est ici pris au sens large, et ne doit pas se limiter aux gains issus d’un travail rémunéré, mais également prendre en compte les éventuelles prestations sociales reçues, comme par exemple les allocations logements, familles nombreuses etc… En effet, ces aides prises comme compléments de revenus augmentent la capacité locative du locataire.
Risques d’impayés au-delà d'un ratio de solvabilité de 30%
Au-delà d'un ratio de 30%, le bailleur doit être vigilant:
- les risques pour le propriétaire augmentent: loyers et charges impayés ou partiellement payés, risque de déménagement avant la fin du bail... Ceci est encore plus vrai lorsque le reste à vivre du locataire est faible.
- Le propriétaire n’aura généralement pas la possibilité de souscrire à une assurance pour garantir les risques locatifs auprès d’une compagnie d’assurance, celle-ci refusant le dossier compte tenu des risques trop importants qu’il implique.
Ce ratio de 30% ne doit cependant pas être pris de manière arbitraire: la situation géographique (les loyers pouvant varier énormément d’une ville à l’autre), la situation du locataire et le "reste à vivre" du locataire doivent également être pris en considération.
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