Exemple de règlement d’ordre intérieur

EXEMPLE DE REGLEMENT D’ORDRE INTERIEUR

 

 

ARTICLE 1 – Majorité

Il est arrêté entre tous les copropriétaires un règlement d’ordre intérieur, obligatoire pour eux et leurs ayants-droit, qui pourra être modifié par l’assemblée générale intéressée, à la majorité des 3/4 (trois/quarts) des voix.

Ce règlement traitera notamment, de l’usage des postes de radio ou de télévision, du téléphone et autres objets intéressant la vie en commun.

 

ARTICLE 2 – Procès-verbaux

Les modifications devront figurer à leur date au livre des procès-verbaux des assemblées générales tenu par le gérant et qui contiendra, d’un même contexte, le statut de l’immeuble, le règlement d’ordre intérieur et les modifications.

En cas d’aliénation d’une partie de l’immeuble, le copropriétaire qui aliène, devra attirer l’attention du nouvel intéressé sur l’existence de ce livre de gérance et l’inviter à en prendre connaissance.

Le nouvel intéressé, par le seul fait d’être propriétaire, locataire ou ayant-droit, d’une partie quelconque de l’immeuble, est subrogé dans tous les droits et obligations résultant des prescriptions de ce livre des procès-verbaux et des décisions y consignées ; il sera tenu de s’y conformer ainsi que ses ayants-droit. 

 

SECTION I : ENTRETIEN

 

ARTICLE 3 – Travaux d’entretien

Les travaux de peinture aux façades y compris les garde-corps et portes de garages, devront être faits aux époques fixées suivant un plan établi par l’assemblée générale de l’immeuble et sous surveillance du gérant.

Quant aux travaux relatifs aux choses privées dont l’entretien intéresse l’harmonie de l’immeuble, ils devront être effectués par chaque propriétaire en temps utile, de manière à conserver à la maison sa tenue de bons soins d’entretien.

Le gérant fera procéder au ramonage des cheminées une fois l’an.

 

SECTION II : ASPECT

 

ARTICLE 4 – Esthétique-Harmonie

Les copropriétaires et les occupants ne pourront mettre aux fenêtres et balcons, ni enseigne, ni affiche, ni réclame, ni garde-manger, linge et autres objets.

Les fenêtres à rue seront obligatoirement garnies, sur toute leur surface, de rideaux en voile de tergal blanc, ayant au moins deux fois et demie la largeur des fenêtres.

Le placement de bannes solaires aux terrasses est autorisé.

Le placement d’une toile et/ou d’une natte (en bambou par exemple) à l’intérieur des balustrades des terrasses est interdit.

Il est aussi interdit d’accrocher du linge aux balustrades des balcons.

Comme objets sur les terrasses, seules les jardinières de fleurs et/ou de plantes vertes ainsi que les meubles de jardin sont tolérés.

Il est interdit de placer une antenne parabolique en toiture, sur un balcon ou sur tout autre endroit visible de l’immeuble.

La raison en est qu’on ne peut prendre le risque d’abîmer l’étanchéité de la toiture sur laquelle il est par ailleurs interdit de circuler.

Tout propriétaire désirant changer ses châssis devra respecter l’harmonie de la façade de l’immeuble en portant son choix sur une finition identique à celle d’origine. Il devra avertir le gérant de son souhait de changer ses châssis.

 

 

SECTION III : ORDRE INTERIEUR

 

ARTICLE 5 – Feux ouverts

Les propriétaires et occupants veilleront à ne pas souiller les parties communes en

procédant à l’alimentation de leurs foyers.

 

ARTICLE 6– Dépôts dans les parties communes- Travaux de ménage

Parmi les parties communes, le passage vers les garages et emplacements, la cour en façade avant, le porche, l’entrée, les halls, l’escalier, l’ascenseur, les dégagements, les couloirs, la cour devront être maintenus libre en tout temps ; le parking en face des entrées est interdit, sauf pour décgarher ou charger de façon temporaire ; il ne pourra jamais y être déposé, accroché ou placé quoi que ce soit.

Il ne pourra être fait dans les couloirs et sur les paliers communs aucun travail de ménage tel que brossage de tapis, literies, habits, meubles, cirage de chaussures, etc…

 

ARTICLE 7 – Emménagements et déménagements

A- Il est interdit aux camions de déménagements de stationner sur le trottoir, la zone de recul et le passage vers les garages.

B- En cas d’emménagement ou de déménagement, le gérant doit être averti par lettre missive ordinaire 15 (quinze) jours à l’avance à l’effet de pouvoir prendre des dispositions pour que le transport des meubles entraîne un minimum de désagrément pour la collectivité.

Le transport des meubles et objets lourds, tels que caisses, malles, gravats en cas de rénovation, etc… doit obligatoirement se faire par l’extérieur à l’aide d’un ascenseur extérieur ou lift.

C- Il est formellement interdit d’utiliser l’ascenseur pour le transport des meubles ou objets lourds ou encombrants de nature à perturber le fonctionnement de l’ascenseur ou à y provoquer des dégâts.

Le gérant ou son délégué peut seul donner des instructions au personnel chargé des emménagements ou déménagements et est seul qualifié pour déterminer les indemnités dues à la collectivité, en cas de dégâts occasionnés aux parties communes de celles-ci, quitte à exercer recours contre les tiers responsables (locataire ou son préposé).

Une indemnité forfaitaire s’élevant à 100  (cent) euros en 2014 sera néanmoins perçue à chaque emménagement et/ou déménagement. Cette indemnité sera versée au fonds de réserve.

 

ARTICLE 8 – Animaux

Les occupants de l’immeuble sont autorisés, à titre de simple tolérance, à posséder dans l’immeuble des chiens, chats et oiseaux.                                                       

Si l’animal était source de nuisance par bruit, odeur ou autrement, la tolérance pourra être retirée pour l’animal dont il s’agit par décision de l’assemblée générale statuant à la majorité des 3/4 (trois/quarts) des voix présentes. 

Dans le cas où la tolérance serait subrogée, le fait de ne pas se conformer à la décision de l’assemblée générale entraînera le contrevenant au paiement de dommages et intérêts, sans préjudice à toutes les sanctions à ordonner par voie judiciaire.

 

SECTION IV : MORALITE-TRANQUILLITE

 

ARTICLE 9 – Occupation en général

Les copropriétaires, les locataires, domestiques et autres occupants de l’immeuble devront toujours habiter l’immeuble bourgeoisement et en jouir suivant la notion juridique du bon père de famille.

Ils devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes à leur service, de leurs locataires ou visiteurs, notamment entre 22h et 06h.

Les occupants ne pourront incommoder leurs voisins par l’usage de poste de radio, télévision ou pick-up, enregistreur ou autres, notamment entre 22h et 06h.

S’il est fait usage dans l’immeuble d’appareils électriques produisant des parasites, ils devront être munis d’un dispositif atténuant ces parasites, de manière à ne pas troubler les réceptions radiophoniques ou de télévision. Aucun moteur ne pourra être installé dans les appartements ou locaux privatifs, à l’exception des petits moteurs actionnant des appareils ménagers.

En ce qui concerne la jouissance des terrasses, les copropriétaires, les locataires, domestiques et autres occupants de l’immeuble ne pourront y faire usage de barbecues ou de tous autres appareils permettant la cuisson ou la grillade d’aliments.

 

ARTICLE 10 – Baux

Les baux accordés contiendront l’engagement des locataires d’habiter l’immeuble bourgeoisement et en bon père de famille et de se conformer aux prescriptions du présent règlement dont ils devront reconnaître avoir pris connaissance. En cas d’infraction grave dûment constatée, les baux pourront être résiliés à la demande du délégué des copropriétaires ou du gérant.

 

ARTICLE 11 – Echanges de caves

Les aliénations ou échanges de caves sont permis entre les propriétaires d’appartement et/ou flats. On ne peut être propriétaire d’une cave sans être propriétaire d’appartements ou flats dans l’immeuble.

Une cave ne peut être donnée en location ni concédée en jouissance qu’à un occupant de l’immeuble.

Les aliénations ou échanges de caves ne modifient en rien les quotités dans les parties communes, accessoires des appartements dont les caves sont aliénées ou échangées.

 

ARTICLE 12 – Charges communales

Les copropriétaires et leurs ayants-droit doivent satisfaire à toutes les charges

de la commune.

Les charges en résultant seront réparties en proportion des quotités.

 

 

SECTION V : DESTINATION DES LOCAUX

 

ARTICLE 13 – Destination des appartements et flats

Les appartements et flats, y compris ceux du rez-de-chaussée, sont destinés exclusivement à l’habitation résidentielle.

 

ARTICLE 14 – Publicité

Il est interdit, sauf autorisation spéciale de l’assemblée générale intéressée, de faire de la publicité sur l’immeuble.

Aucune inscription ne pourra être placée aux fenêtres et balcons, sur les portes et murs extérieurs, ni dans les escaliers, paliers et hall d’entrée.

Il est, toutefois, permis d’apposer sur la porte d’entrée des appartements ou à côté d’elle, à l’endroit prescrit par l’assemblée générale intéressée, une plaque du modèle autorisé par la dite assemblée indiquant le nom de l’occupant.

A l’entrée, chacun disposera d’une boîte aux lettres ; sur cette boîte aux lettres peuvent figurer les nom et profession du titulaire ; ces inscriptions seront du modèle prescrit par l’assemblée générale.

 

Article 15 – Dépôts insalubres

Il ne pourra être établi dans l’immeuble aucun dépôt de matières dangereuses, insalubres ou incommodes.

Il est en outre interdit d’entreposer où que ce soit des matériaux de construction, déchets, gravats, etc…

 

 

[Cette section n’est valable que dans la mesure ou l’immeuble dispose d’un chauffage central] SECTION VI : CHAUFFAGE CENTRAL ET SERVICE D’EAU CHAUDE

 

ARTICLE 16 – Fonctionnement et frais

Le chauffage central s’effectue en commun.

La participation aux frais de ces services est obligatoire pour tous les copropriétaires et occupants de l’immeuble.

Les frais de réparation, de consommation, d’entretien et de renouvellement relatifs à la chaudière, ainsi que les appareillages s’y trouvant, tels que la chaudière, le brûleur et les accessoires, sont répartis entre les co-propriétaires , à savoir :

[préciser le règles de répartition : prorata des quotités, indications fournies par les compteurs de chaleur]

Durant la période de chauffage, les commandes des corps de chauffe des locaux privatifs et des communs devront toujours rester ouvertes, de manière que la température dans ces locaux soit toujours de douze degrés au-dessus de zéro.

Ces commandes ne pourront jamais être entièrement fermées  pour n’importe quelle cause que ce soit, durant la période de chauffage.

Par mesure d’économie, les radiateurs des garages sont déconnectés.

 

 

SECTION VII : PREPOSES A LA COPROPRIETE

 

ARTICLE 17 – Désignation et congé

Un ou des préposés seront choisis pour l’immeuble par le gérant qui fixera leur rémunération.

Ils seront engagés au mois et pourront être congédiés par le gérant. Les préposés n’ont d’ordre à recevoir que du gérant. Le gérant sera tenu de congédier le ou les préposés si l’assemblée générale le décide. A défaut du gérant, le congé sera signifié par un délégué des propriétaires.

 

ARTICLE 18 - Travaux des préposés

Le service des préposés comporte tout ce qui est d’usage dans les maisons bien tenues. Ils devront notamment :

1. tenir en parfait état de propreté les parties communes ;

2. évacuer les ordures ménagères (uniquement sacs blancs);

3. et, en général, faire tout ce que le gérant commandera pour le service général de l’immeuble.

Il en va  de même en ce qui concerne la surveillance et l’entretien du chauffage central et le service de distribution d’eau chaude.

Les préposés ne pourront s’occuper de travaux ménagers pour les occupants ni exécuter des travaux dans les parties privatives.

 

 

SECTION VIII : GERANCE

 

Article 19 – Attributions du gérant

Le gérant a la charge de gérer sous sa signature les comptes de la collectivité, de veiller au bon entretien des communs, au fonctionnement de l’ascenseur, du chauffage, du service technique de l’immeuble, d’effectuer toute commande de fourniture ou de service (combustibles, contrats d’entretien et autres).

Il a le devoir d’assurer une gestion économique de l’immeuble tenant compte cependant du standing de celui-ci.    

ARTICLE 20 – Devoir de surveillance

Le gérant surveille les préposés, leur donne les ordres, fait exécuter de son propre chef les réparations urgentes et les autres réparations ordonnées par l’assemblée générale.

Il est seul préposé à la surveillance d’exécution des travaux et est seul juge de l’opportunité de leur réception.

Il fait visiter les appartements à vendre ou à louer sur requête du propriétaire.

 

ARTICLE 21 – Contestations

Le gérant instruit les contestations relatives aux parties communes, vis-à-vis de tous tiers, tant demandant que défendant.

En cas d’urgence, il prend toutes mesures conservatoires.

Il fait éventuellement rapport par écrit aux propriétaires ou convoque une assemblée générale.

 

ARTICLE 22 – Comptes du gérant

Le gérant présente ses comptes généraux comme il est dit à l’article 13, annuellement, et reçoit décharge s’il y a lieu.

 

ARTICLE 23 – Provisions

Une provision sera versée au gérant par les copropriétaires pour lui permettre de faire face aux dépenses communes, périodiques.

Le montant de cette provision au fonds de roulement est fixé par l’assemblée générale.

L’assemblée peut décider également la constitution d’un fonds de réserve destiné à faire face aux grosses réparations et au remplacement de l’appareillage.

Il sera fait appel à ce fonds de réserve uniquement pour des dépenses non périodiques et décidées en assemblée générale.

Ces deux fonds, le fonds de roulement et le fonds de réserve, seront séparés et sur des comptes bancaires différents.

Le gérant a le droit de réclamer les provisions fixées par l’assemblée générale et à défaut de paiement, le gérant assignera le défaillant.

Le gérant a un mandat contractuel et irrévocable, aussi longtemps qu’il est en fonction, pour assigner le propriétaire en défaut.

Les charges de copropriété sont payables dès réception du relevé des provisions réclamées.

A défaut de paiement dans les trente jours de la date d’envoi de l’appel de fonds, les sommes dues seront majorées, de plein droit et sans mise en demeure préalable, d’un intérêt au taux de un pour cent par mois, ainsi qu’une indemnité forfaitaire et irréductible de 10 % du montant dû en principal avec un minimum de 300 €, à titre de dommage et intérêts et de clause pénale.

Au cas où le défaillant n’aurait pas réglé le montant des provisions et charges dans le mois de l’envoi du relevé, le gérant lui notifiera une mise en demeure recommandée et l’assignera devant le Tribunal cantonal, à défaut du règlement des sommes dues dans la huitaine de la mise en demeure.  

Durant la carence du défaillant, les autres copropriétaires devront suppléer à sa carence et fournir les sommes nécessaires à la bonne marche des services communs.  

 

SECTION IX : CHARGES COMMUNES

 

ARTICLE 24 – Déterminations

De même que les charges d’entretien et de réparations des parties communes dont il est question au statut de l’immeuble, les charges nées des besoins communs sont supportées par les propriétaires en proportion des quotités, sauf ce qui est dit ci-dessus concernant les dépenses de chauffage.

Telles sont les dépenses de l’eau et de l’électricité pour l’entretien des parties communes, les salaires des préposés, et, éventuellement, les versements légaux à la sécurité sociale, les primes des assurances incombant à la collectivité et dont question ci-avant, les frais d’achat de produits d’entretien et de remplacement du matériel et mobilier commun, boîtes à ordure, ustensiles et fournitures nécessaires pour le bon entretien de l’immeuble, les honoraires du gérant, les fournitures de bureau, la correspondance, etc… les frais d’éclairage des parties communes.

 

ARTICLE 25 – Eau-Electricité

Les consommations individuelles d’eau, d’électricité et tous les frais relatifs à ces services sont payés et supportés par chaque propriétaire et/ou occupant.

Service des eaux :

1. Les abonnements au service des eaux, tant pour les parties privatives de la bâtisse que pour les parties communes, sont souscrits en commun par les copropriétaires 

2. Le gérant souscrit ou renouvelle les demandes d’abonnement au nom des copropriétaires ;

3. Tous les avis de paiement seront envoyés au gérant, sauf le cas échéant, ceux relatifs à des parties privatives alimentées par des compteurs distincts appartenant au service des eaux ;

4. Chaque année, au mois de décembre, le gérant fera parvenir au service des eaux, la liste des parties privatives qui auraient été vendues ou cédées au cours de l’année, en mentionnant l’identité et l’adresse des nouveaux propriétaires de celles-ci ;

5. Les premières demandes d’abonnement peuvent être souscrites par le constructeur de l’immeuble au nom des futurs propriétaires.

 

ARTICLE 26 - Modifications

La répartition proportionnelle des charges faisant l’objet de la présente section ne peut être modifiée que de l’accord des copropriétaires de l’immeuble réunis en   assemblée générale et suite à un vote obtenant au moins 4/5 (quatre/cinquièmes) des voix. 

 

 

SECTION X : REGLEMENT RELATIF AUX GARAGES ET EMPLACEMENTS POUR VOITURES

 

ARTICLE 27 – Occupation

Les garages peuvent être occupés par leur propriétaire ou donnés en location.

Plusieurs garages peuvent faire l’objet d’une exploitation de location unique.

 

ARTICLE 28 – Obligation des occupants

Sauf dérogation de la gérance, les occupants ne peuvent :

1. affecter leurs dits garages à aucune destination autre que celle prévue au règlement de copropriété ;

2. faire sur la porte de leurs garages et de façon générale sur une partie visible de l’extérieur, aucune publicité quelconque (seule est autorisée l’apposition de placards relatifs à la location ou à la vente de ceux-ci) ;

3. procéder dans les garages à aucune exposition ou vente publique de véhicules, ni de les affecter à une exploitation de taxis ;

4. incommoder les autres occupants des emplacements de voitures par projection d’eau lors du lavage des véhicules.

Le lavage des véhicules parqués en et hors de l’immeuble, pour autant qu’ils appartiennent à des propriétaires ou locataires, est autorisé sur l’aire de manœuvre. Celle-ci devra rester libre hors le temps nécessaire au lavage ;

5. introduire de l’essence dans leur garage, en dehors bien entendu du contenu du réservoir du véhicule.

 

Les occupants doivent :

a) s’interdire l’usage d’appareils avertisseurs sonores, spécialement entre vingt heures et huit heures, le ronflement des moteurs, l’échappement libre, la combustion d’huiles et d’essence.

b) maintenir tous dégagements et accès libres et n’y point abandonner leur voiture.

c) d’une façon générale, éviter tous troubles pour les autres occupants des garages et/ ou emplacements de voitures et se conformer en tous points au règlement de police intérieur qui sera édité par la gérance à cette fin.

d) éventuellement, installer un extincteur d’incendie du type agréé.

e) contracter une assurance pour risques d’incendie et explosions occasionnés aux copropriétaires par l’aggravation des risques.

Les portes des garages et emplacements ne pourront rester ouvertes que pendant le temps nécessaire à l’entrée et à la sortie du véhicule. Il en est de même de la porte de la rampe d’accès vers le sous-sol.

 

Le stationnement dans la zone de recul des garages de façade est interdit même pour  le propriétaire du dit garage.

 

 

SECTION XI : SECURITE DE & DANS L’IMMEUBLE

 

ARTICLE 29 – Sécurité

Il est interdit de fermer à double tour la porte d’entrée de l’immeuble. C’est interdit par les pompiers pour une évacuation éventuelle .

SECTION XII : DISPOSITIONS GENERALES

 

ARTICLE 30 : Litiges

En cas de désaccord entre les propriétaires et le gérant, le litige sera tranché par l’assemblée générale des copropriétaires.

Tout différend entre copropriétaires au sujet du présent règlement sera soumis à un arbitre choisi de commun accord par les parties alors en cause et, à défaut d’accord, par Monsieur le Président du Tribunal de Première Instance [Lieu à préciser], à la requête de la partie la plus diligente.

Ses décisions seront rendues en dernier ressort et exécutées entre les parties sans recours quelconques.

Les demandes en paiement des provisions ou sommes dues pour les dépenses communes seront soumises aux Tribunaux compétents.