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La résiliation anticipée d’un bail de résidence non enregistré

L’enregistrement du contrat de bail est une obligation en Belgique. Dans le cas où le bailleur ne l’enregistre pas, le locataire peut résilier son bail avant la date de fin du contrat. Cependant, la résiliation anticipée ne concerne que les baux non enregistrés de long terme.

Par Arnaud Carlot , Avocat au barreau de Bruxelles

L’enregistrement du bail de résidence principale est une obligation

Bon nombre de locataires et de propriétaires l’ignorent encore, mais l’obligation d’enregistrement d’un bail de résidence principale contient une sanction civile qui peut s’avérer être une bonne surprise pour les uns et une plus mauvaise pour les autres. En effet, l'article 32, 5° du Code des droits d'enregistrement donne un délai de 2 mois au bailleur pour enregistrer le contrat auprès des bureaux d'enregistrement compétents.
Si cette formalité n'est pas accomplie endéans cette période suivant la conclusion du bail, l'article 3§5 de la loi sur les baux de résidence principale prévoit une sanction.
"Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application."

La résiliation du bail par le locataire dans un contrat non enregistré 

En clair, les baux de résidence d'une durée de 9 années qui n'ont pas été enregistrés pourront être résiliés à tout moment par le locataire sans que celui-ci ne doive donner de préavis ou payer une indemnité au bailleur tels que prévus dans la loi et le contrat. Cela peut donc avoir des conséquences dommageables pour un bailleur qui n'aurait pas enregistré le bail, et qui pourrait alors subir un vide locatif imprévu sans que celui-ci ne soit compensé par les indemnités compensatoires.
Cela étant, il y a lieu d'indiquer que le locataire a néanmoins intérêt à faire enregistrer son bail s’il craint la vente imminente ou prochaine du bien loué par le propriétaire. En effet, le bail enregistré devient opposable au futur acquéreur qui devra supporter les termes contractuels du bail conclu.

Le cas particulier des baux de courte durée 

Enfin et selon un récent arrêt de la Cour Constitutionnelle, cette sanction civile n'est pas applicable aux baux de courte durée, de 3 années ou moins. Par contre ces baux de courte durée prorogés tacitement en fin de délai sans opposition du propriétaire sont réputés conclus pour une durée de 9 ans et la sanction devient dès lors applicable.
Récapitulons. Un locataire ne devra pas donner de préavis ni payer d'indemnité de résiliation si le contrat répond à tous ces critères:
  • le contrat est un bail de résidence principale;
  • le bail a été conclu (ou réputé conclu) pour une durée de 9 ans;
  • le contrat de bail n'a pas été enregistré.

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Arnaud Carlot

Avocat au barreau de Bruxelles

Arnaud CARLOT est spécialiste du droit commercial, du droit des biens et du droit immobilier....

Biographie et coordonnées

Publié le 12/09/2016 (dernière mise à jour: 30 septembre 2016 09h 39min 54s)

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